贷款

一般来说，如果可以获得贷款，那么贷款买房可以尽量利用杠杆。贷款可以让你买得起更好、更贵的房子，也减少了自己的现金压力。而目前海外买房的利率也在低点，用银行贷款以比较低的利息买房可以让手头的资金更充裕，把多余的现金投人回报率更高的投资上面。

但是，并不是每个人都可以获得贷款，而贷款的比例随着个人情况的不同也有所不同，需要了解自己可以贷款的额度和最低的首付比例。我们前面提到过，一般公民或者永久居民，有时候甚至可以仅支付5%的首付，但一般外国人如果贷款，需要支付至少30%的首付，根据房价不同首付比例的要求也会不同。

如果贷款的活，就可以考虑先找银行做pre-approval，也就是“贷款预批”，在给银行提供了收入信息、信用记录、资产负债情况等简单信息以后，银行会大致做出可以给你贷款多少的预估并且出示银行的“预批信”（pre-approval）。

这样，你可以弄清楚自己能够买多贵的房子，将来贷款的时候也不至千出现意料之外的状况，在联系经济入看房的时候对方也会觉得你更有诚意。有时候一些比较火的地区如果你没有做过银行预估，很多中介都不愿意带你去看房，房屋卖家也偏好做过预估的贷款买家。

关于贷款详细流程和选择我们还会在接下来的章节里详细介绍。

②现金

也不是所有的人都可以采用贷款买房，一些房子也不能使用贷款购得，所以也有很大一部分人用现金全款购房。这种情况主要有以下几种：

（1）学生/低收入/无稳定职业者

不管是公民还是以外国人的身份贷款，都需要提供收入证明、工作证明、资产情況以及适用的信用记录等。很多银行对于贷款和收入的比例有一定的规定，比如美国要求每月还贷支出不超过每月总收入的1/3，英国要求购买的房子不超过收人的4〜5倍等。所以学生、收入较低或者收入来源不稳定的购房者靠自己几乎很难获得贷款。

一般学生没有收入来源，即使是博士有一定的奖学金、助学金，大都也不足以支付房贷。虽然很多学生实际上可能得到父母资助珂以帮助还贷并支付首付，但其本身的收入却并不能通过银行获得贷款，除非让其他收入较高的人共同买房，申请作为共同还贷人。

在这样的情况下，如果想以自己独立的名义买房，就需要付全款。

（2）市场火煽，需要抢房

当一些购房市场非常火爆，或者某个时期房屋价格比较低的时候，比如旧金山湾区、西雅图，几年前的伦敦、温哥牮等，一套房子一上市往往会有很多人抢。在价格相同或者接近的情况下，这时候现金购买比起贷款购房有着更为明显的优势。

现金购买，对卖家而言，减少了买家贷款是否可以获得批准的不确定性，交易过户的时间也大为缩短了（往往可以省去1个月以上的时间）。所以，如果价格差距不大的话，恨多房屋卖家会更青睐现金购房者。

（3）买地

和国内不同的是，在美国、加拿大、澳大利亚、英国这些国家土地是私有制的，所以你也可以买一片地皮然后自己建房子。但是，购买土地本身一般是不能获得贷款的，需要现金购买。在建房子的时候，建设费用也不是普通的住房贷款（mortgage），而是一种特殊的建筑贷款（construction loan）。

（4）银行、法院拍卖房

虽然说离上一轮经济危机已经过去了一段时间，但市场上依然会有一些因为屋主无法还贷而被银行持有的拍卖房（foreclosure）拿出来卖。一般法拍房、银行房可以用比市场低的价格买到，有些甚至可以比同类的正常交易房价格低30%左右。但拍卖房一般不能用贷款，需要现金购买，买家需要在拍下房子以后规定的时间内支付现金。

有时候，这样的房子房屋内部也需要修修补补，买家还需要花费一笔现金去维修翻新。但因为价格上还是有不小的优势，法拍屋对于现金充足，做好功课的买家而言，是一个投资或者买便宜房子的好机会。

（5）需要改造翻新的破旧房子

在一些好地段有一些破房子，几乎都不能住人，但也会有人买下来翻新或者重建。这些需要自己改造翻新的房子，或者说，买房实际上是为了买地，然后把老房子推倒重建的房子，银行也不会批贷款。

因为银行批贷款需要对房子的价值逬行评估当作抵押，在这种情况下房子本身没有太大的抵柙价值，一般估价会低于卖家的挂牌价，或者达不到贷款标准的房子。这种属于投资改建性质的房子，往往也需要现金购买。

（6）租赁土地房

在英国不是所有的房子都是永久产权的，有一些房屋建造在租赁的土地上，它的拥有权也叫作Leasehold——租赁土地房。土地租赁期有几十年到几百年不等，但如果一个房屋它的土地还有几年、十几年、几十年就要到期的话，到时候土地续租就会有一定的不确定性，银行也不愿意为此类房屋提供贷款。

性质相对类似的，美国有一些“移动屋”，乍看之下和普通的独立屋区别不大，但其实房子实际上是可以“移动”的，房子的土地也不属于屋主，而是屋主每月要向移动屋社区支付土地租金，这样的移动屋往往也不能获得正常的房屋贷款。